一位朋友近日说，他正在四处寻找一处100平方米左右的写字楼。这位朋友原来打算在市中心某小区内租一套120平方米的房子办公，年租金约在三四万元左右，而同等面积同等地段的写字楼年租金在七八万元左右。但是，公司在报工商局注册时却被卡住了。

    从去年6月初到现在，已经有广州、厦门等多个城市实行了“住宅禁商”政策，而杭州市也已对住宅内办公的企业注册下了禁令。记者从杭州市工商局获悉，按照杭州市市政府相关规定，新注册的商业营业场所、办公场所一律不得设在住宅内部，而所谓的住宅就是指地块性质为宅地的楼盘。

    住宅禁商一方面解决了企业扰民的问题，另一方面释放了一大部分新增的写字楼需求，受益最直接的就是中小面积写字楼市场。选择在住宅物业内办公的企业往往处于发展初期，他们对办公空间的面积要求不高，通常集中在40平方米~200平方米的范围内，对办公环境的服务配套的要求趋向精细化，而非高品质化。

    随着全国性的住宅禁商陆续在各个城市的实施，中小面积写字楼的市场反应如何？需求的变化会否影响写字楼的供应格局？记者联合中原地产对此进行了调查。

    写字楼一手市场——中小套型的商住两用产品走俏

    自今年来，写字楼市场的成交量跌宕起伏，但中小面积写字楼成交量的增长还是比较明显。

    从2006年1月至6月的单月写字楼产品成交冠军的情况来看，有两个特点非常明显：其一是所成交的产品大多是中小套型，面积以30平方米~90平方米为主，少部分达到200平方米，极个别接近300平方米。比如：现代印象广场、凯恩·西湖金座、东方金座、美都广场。这几个楼盘均属于在写字楼用地上开发物业，功能定位上包括了写字楼、酒店式公寓和SOHO公寓。

    在今年3月后，随着整体市场的复苏，这些产品保持了较好的销售形势，每月的成交量基本维持在30套左右，个别表现突出的楼盘甚至单月突破了100套。与之相对应的是，大面积写字楼销售进度缓慢，月成交量仅在5套左右。

    其二，热销的大多为公建用地上的商住类产品，仅有少数为纯写字楼。从这点来说，之前由于写字楼市场长期处于平淡期，处于发展初期的企业多选择公寓作为办公场所，导致开发纯写字楼所面临的市场困难比较大，尤其是做中档产品，在高档住宅的挤压下，往往会陷入困境。而正是住宅禁商的实施，使得市场上一些兼容居住和办公功能的写字楼产品成为需求方比较热衷的物业。

    这两个特点恰恰是住宅禁商后，新增写字楼需求的真实反映，因为市场需要一种过渡类产品来填补住宅禁商后的市场空白，以满足那些原本打算在住宅内办公的新客户的需求。

    附表：2006年1~6月　单月成交明星写字楼

    日期楼盘 成交　套数　面积范围(平方米)

    1月凯恩·西湖金座113 　40~50

    2月大名空间商务大厦44　130~330

    3月凯恩·西湖金座40　 40~50

    现代印象广场39 　35~90

    4月凯恩·西湖金座52 　40~50

    美都广场49 　30~190

    5月和睦院182 　30~60

    6月华荣时代大厦 74 　30~200

    数据来源：杭州透明售房系统

    这类商住产品在功能设计上既满足居住，同时兼顾办公。其中部分楼盘如东方金座、凯恩西湖金座等，均采用了精装修的方式。从区域分布来看，这类产品主要集中在上城区和拱墅区，从地段和周边配套来看，有较好的商业氛围，大环境比较有优势。此外，这些产品中的一部分被开发成酒店式公寓的形式，具有普通住宅所不具备的额外服务，而且统一经营管理的模式，也使得项目整体品质保持在较高的水准。

    写字楼租赁市场——中小面积写字楼交易活跃

    从北京、广州两个城市的经验来看，住宅禁商所带来的对中低档写字楼租赁市场的推动作用是最明显和直接的。

    据北京中原三级市场部的监测，6月来中低端写字楼的出租率与5月份同期相比大大提升，租赁成交量增长达20%。从目前的市场来看，租赁住宅作为办公场所的大都是一些中小型公司，企业赢利能力稍低。

    广州实行“住宅禁商”比较早，自2005年5月实施以来，首先在租赁市场上有比较明显的反应，实施当月乙级写字楼租赁业绩迅速攀升，租赁成交量较上月翻两番。到了2006年，广州的写字楼中低端市场持续了租赁旺盛的局面。

    由于中低档的纯写字楼供应量相对较少，广州处于中心商业区的裙楼物业逐渐成为市场追捧的热点。近几年，广州的裙楼空置率比较高，部分地段甚至高达80%。随着“住宅禁商”的进一步深化，广州的一些开发商将裙楼重新包装后作为办公场所出租，获得了一定的市场认可。目前广州中小企业的办公面积需求基本在80平方米~120平方米之间，以每层裙楼4000平方米的面积计算，则可以满足40家以上的中小型企业办公。租金30~50元／m2·月，加上管理费5元／m2·月左右，可满足中小企业对低成本运作的要求。

    从杭州的情况来看，文教区及黄龙的写字楼租赁情况近期较好，各个档次的写字楼的空置量均有所减少。

    文教区是杭州创业者的聚集地，处于发展初期的企业比较多，故迁移办公场所情况也较多，今年来保持了高于其他区块的租赁交易量。

    哪些中小面积写字楼受欢迎——市中心做精装修，郊区做个性化

    杭州的写字楼一直以来主要分布在中心城区，较集中的区块有庆春路、武林、黄龙等。这些区块数年来的定位基本都是满足中大型企业的需求，即使有部分针对中小企业的写字楼，也大多档次相对较低，缺乏相应的配套和服务。

    从2006年以来销量较好的中小面积写字楼产品来看，主要都分布在中心城区。这些位于中心城区的产品，在功能上多为酒店式公寓或SOHO型办公楼。整体来看，这类产品有日益精致化的趋向，一方面是面积大多控制在30平方米~70平方米的范围内，另一方面坚决地做精装修。

    中心城区由于具备成熟的配套和交通条件，优势相对突出，而地处近郊的楼盘面临的困难要大得多。近郊的写字楼产品主要分布在滨江区。滨江区的区域定位决定了该处企业数量是逐年增多的，中长期的前景比较好。但从写字楼市场现状来看，整体消化速度比较慢。所以必须在设计上有明显的创新，才可能推动销售的进度。

    市场发展的未来趋势——中小面积写字楼呼唤高品质

    住宅禁商之后，新增的企业办公需求将陆续回归到写字楼市场，在最初的阶段，中小套型的写字楼供应是最符合需求的，但对于写字楼品质的追求，会促使产品开发向精细化的方向发展。

    杭州目前并不缺少中低档的写字楼，但从办公环境和物业管理来看，与市区高档公寓有一定的差距。因此，原先在高档公寓中办公的群体在进行迁移时，不一定可以接受现在的中低档写字楼。而原先在普通公寓中办公的群体在进行再一次迁移时，也会适当提高对办公空间的要求。因此，现存的中低档写字楼只是处于过渡时期的一种产品，未来如果要保持较好的租金收益，必须维护和增加其硬件设施，同时提高物管服务水平。

    据中原统计，目前主导杭州写字楼租赁市场的企业中，民营企业的比例大大高于其他的国营、外资、合资等性质的企业。而中小面积写字楼的企业组成主要有八类，分别是贸易、信息咨询、高科技产品、金融保险、消费品、广告、保健美容、IT业。这些企业在发展初期所依赖的办公成本相对比较低，因而作为过渡形式，会选择在住宅物业内办公，随着这些企业的发展，住宅办公的一些缺点会渐渐使得企业的发展受到制约，公司形象、规范管理等方面都出现新的需求，更换办公场所就势在必行了。这就需要市场上有空间分割较细，但整体品质较高的楼盘。

    西港新界是毗邻浙大紫金港校区的一个商务办公楼盘，据介绍，由于紫金港一带商务圈正在形成，写字楼价格不过5000元/平方米左右。由于价格便宜，在中小企业经济承受前提下可以在写字楼品质上做些文章，从而吸引了不少中小企业光顾。

    从供应结构来看，杭州目前按照高品质中小套型标准建设的写字楼产品并不多。市场上的存量写字楼，大多也是以中低档配置为主，除了做公共部位装修之外，也仅有较为基本的物业服务。像金桂大厦和东方金座是比较符合高品质中小套型标准的，从销售情况看，金桂大厦接近5成，东方金座超过7成，这也说明了市场对这一类产品的接受程度。

    与之相反的是，一些设计了中小套型但硬件投入比较一般，比如毛坯或者简单公共部分装修的写字楼的市场接受度会有所下降。